Auswandererguide Teil IV – Der Wohnungssuche dritter Teil: Bostadsrätt

Zum Thema Wohnungssuche habe ich mittlerweile das englischsprachige Stockholm Accommodation Wiki gestartet. Dieses soll Informationen besser sammeln und strukturieren, als es der Auswandererguide kann. Die Adresse: http://stockholmaccommodation.wikia.com

Home sweet home – wäre es nicht schön, einfach die eigenen vier Wände zu besitzen? Man kann die Wände bemalen, Kinder großziehen, und wenn die Decke herunterkommt, kann einem das keiner verbieten – es ist schließlich die eigene Decke!

Den Käufer einer Eigentumswohnung werden solche romantisierten Gedankengänge selten bewegen, doch ist es in Deutschland zumindest möglich, wirklich ein solches Objekt zu erwerben. In Schweden geht das nämlich nicht.

Eine Eigentumswohnung ist in Deutschland wirklich ein Teil der Summe Immobilie plus Grundstück. Wer eine besitzt, erwirbt nicht nur die dazugehörigen Räume, sondern eben auch einen Teil aller anderen Bereiche des Hauses wie des Kellers, der Garage und des Gartens. Das ist zwar grob vereinfacht und ein Immobilienexperte könnte darüber sicher ein zweitägiges Seminar veranstalten, aber für die Zwecke hier sollte das ausreichen.

Hier in Schweden gibt es hingegen nur das „Bostadsrätt“ (Wohnrecht). Es handelt sich dabei um das exklusive Nutzungsrecht an einer Wohnung, das man dabei erwirbt. Es gehören einem dabei aber weder die Wände noch sonst irgendein Teil des Hauses. Vielmehr ist es so, dass man Mitglied einer Genossenschaft wird, die wiederum als Ganzes das Haus besitzt. Die Genossenschaft erstreckt sich dabei aber meist eben nicht auf das eine Haus, sondern auf ein ganzes Wohngebiet. Man wird also zu einer Stimme von vielen, was die effektiven Einflussmöglichkeiten auf die Instandhaltung, Sanierung oder gar Ausbau des eigenen Wohnhauses klar limitiert.

Auch hat man nicht die gleichen Freiheiten wie in einer Eigentumswohnung. Bei Renovierungen ist man eingeschränkt und v.a. kann man auch nicht über die Verwendung frei entscheiden. Kauft man sich die Wohnung wie in Deutschland nicht unüblich als eine Kapitalanlage, um dann durch Vermietung ein stetiges Einkommen zu haben, ist dies beim Bostadsrätt nur möglich, wenn der Vorstand der Genossenschaft zustimmt. Diese Zustimmung wiederum wird in der Regel nur erteilt, wenn eine Begründung gegeben werden kann, dass der Zustand vorübergehend ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn man für einige Zeit ins Ausland geht oder beschließt, mit einem Lebenspartner zusammenziehen, aber bei unerwartetem Zoff immer noch einen Rückzieher machen kann. Dieser Umstand ist auch ein Grund, wieso viele Vermietungen auf sehr fragilem Boden stattfinden (dazu mehr im Teil über Andra Hand). Bei Vertragsverstoß kann übrigens auch ein Zwangsverkauf des Bostadsrätts erfolgen.

Dies ist auch der Fall, wenn man die sogenannte „Abgabe“ („Avgift“) nicht bezahlt. Es handelt sich dabei um eine monatliche Gebühr, die nicht selten fast genauso hoch ist wie die Miete für ein vergleichbares Objekt. Als Beispiel habe ich einmal nach einer 80 m² großen 3-Zimmer-Wohnung in der Stockholmer Trabantenstadt Tensta oder einer der anderen umliegenden Stadtteile gesucht.
Heraus kam, dass man als Inhaber eines solchen Bostadsrätts eine Abgabe zwischen 3800 kr und 4100 kr monatlich bezahlen muss. Eine vergleichbare Mietwohnung dürfte bei 5900 kr bis 6900 kr liegen. Natürlich sind dies nur Momentaufnahmen ohne repräsentativen Wert. Die Dimensionen stimmen aber ungefähr: die Abgabe ist nicht viel billiger als die Miete.

Wohin diese Abgabe letztendlich fließt, bleibt für mich ein Mysterium. So wahnsinnig toll sehen die meisten Wohnhäuser von außen (und auch innen) nämlich selten aus, als dass man vermuten müsste, dass hier regelmäßig erhebliche Summen investiert würden. Das Hausmeistergehalt kann auch nicht der Grund sein, denn dann müsste ein Hausmeister, der 20 Wohnungen betreut, ein reicher Mann sein – was er eben nicht ist. Da die Wohnungsgesellschaft ja meist gemeinnützig und auf Genossenschaftsbasis funktioniert, gibt es im Hintergrund wohl auch keinen superreichen Investor, der sich mit der Ausbeutung der Bewohner eine goldene Nase verdient. Als letzte Erklärung bleibt mir nur noch, dass das Geld von der Genossenschaft in den Bau neuer Häuser investiert wird, um anderen ganz solidarisch eine günstige Wohnung anbieten zu können.

Diese Mutmaßung hinkt aber gleich doppelt, denn würden ausreichend viele Wohnungen gebaut, gäbe es keinen Wohnungsmangel in Großstädten. Außerdem sind Bostadsrätter auch alles andere als preisgünstig. Die oben erwähnte Beispielswohnung würde laut Liste 550.000 kr bis 650.000 kr kosten, was mir auf Anhieb ja noch einigermaßen akzeptabel erscheint. Im benachbarten Kista sind es schon rund 200.000 kr mehr. Diese Preise sind ohne Bezug zur Realität, denn die Vergabe des Bostadsrätts läuft eigentlich wie eine Auktion ab – wer bereit ist, am meisten zu bezahlen, kriegt den Zuschlag. Dabei entstehen gewaltige Preissteigerungen. Ich bin zwar kein Spezialist, aber ich nehme an, eine Wohnung mit Listenpreis 550.000 kr wird nicht unter 750.000 kr verkauft werden. Man sollte anmerken, dass dieser Preis wohl ein klarer Indikator für einen ziemlichen Ladenhüter ist. Auch ohne große Marktkenntnis weiß ich, dass man unter einer Million eigentlich keine vernünftige Wohnung bekommt. Richtig schockierend wird es aber erst, wenn man die Preise der Wohnungen anschaut, die von April bis Juni 2007 in Stockholm verkauft wurden. Die Statistik weist für diesen Zeitraum einen Preis von 42501 kr pro m² aus – eine 80 m²-Wohnung würde also folglich rund 3,4 Mio. kr kosten. Man bedenke, dass es sich dabei um den Durchschnitt handelt. Es gibt also Ecken, wo es deutlich billiger geht (eben Tensta usw.), aber auch Ecken, wo es deutlich teurer ist. Am Strandvägen, eine von Stockholms nobelsten Straßen am Strand Richtung Djurgården, dürfte man für eine Million bestenfalls ein Wohnklo bekommen – wenn überhaupt.
Zwar drucken allerlei Zeitungen immer wieder irgendwelche Statistiken und bunte Karten ab, die zeigen sollen, wo die Preise am meisten sinken bzw. steigen. Dennoch ist in den Langzeittrends klar festzustellen, dass die Preise trotz vorübergehender Schwankungen eigentlich nur eine Richtung kennen: nach oben, und zwar steil.
Diese Zehnjahresübersicht für Großstockholm benutzt zwar Maßeinheiten, die ich nur bedingt nachvollziehen kann – vermutlich handelt es sich um den Kaufpreis in Relation zu dem fixierten Mietpreis. Der Aussage ist aber eindeutig: die Preise haben sich in den letzten zehn Jahren vervielfacht.

Die Vermittlung von Bostadsrättern findet übrigens gemeinhin über Makler statt, die natürlich ihr Geld damit verdienen wollen. Und nicht alle Vertreter dieser Berufsgruppe sind grundehrlich.

Warum werden also Bostadsrätter für teures Geld gekauft, wenn Mietwohnungen kaum teurer sind und zudem keine vorherige Einlage im Millionenbereich erfordern?

Ich sehe hierfür drei Hauptgründe.

Der erste ist die Verfügbarkeit. Wie in der vorigen Folge erklärt, sind Mietwohnungen nur schwer zu bekommen. Ein Bostadsrätt hingegen kann man immer erwerben, sofern man genügend Geld in die Hand nehmen kann und will. Der Marktdruck, der sich bei den Hyresrättern wegen künstlich niedrig gehaltener Mieten nur in Form von langen Wartezeiten äußert, entlädt sich mit voller Wucht bei den Bostadsrättern. Die dadurch resultierenden Preise sind dann ein Nebeneffekt, der in Kauf genommen wird.

Der zweite Grund ist auch derjenige, warum man diese Nebeneffekte überhaupt in Kauf nehmen kann. Die Banken bieten nämlich günstige Kredite an, bei denen die Wohnung schon einmal als Sicherheit mit einbezogen wird. Auf den Wohnungswert wird dann ein geringerer Zinssatz erhoben und auf den Rest ein etwas höherer. Zwar kenne ich mich mit Krediten nicht aus, aber Zinssätze zwischen 4 und 6% erscheinen mir nicht als hoch. Beim Onlinewohnungskreditrechner der SEB kann man sich über die zu erwartenden Kosten informieren. Ich hab einmal als Beispiel eben jene Wohnung aus Tensta einngegeben und angenommen, dass diese 800.000 kr Kaufpreis gekostet hat und nun ab sofort mit 4000 kr Abgabe im Monat zu Buche schlägt. Es ergibt sich folgendes:

• optimalerweise sollte man demnach 80.000 kr aus Eigenkapital einbringen. Es bleiben also 720.000 kr, die über einen Kredit finanziert werden müssen.
• Als „Bottenlån“ (vielleicht Grundkredit oder so) erhält man von der Bank 680.000 kr zum Zinssatz von 4,19 %.
• Die restlichen 40.000 kr werden mit einem sogenannten „Topplån“ (vielleicht Zusatzkredit) dazugegeben und mit 6,19 % verzinst. Dieser Kreditteil soll in 15 Jahren zurückgezahlt werden.

Monatlich wäre dann folgendes zu bezahlen:

• 2580 kr an Zins für die beiden Kreditteile
• 222 kr für die Tilgung des Topplån
• 4000 kr für die Abgabe
• -774 kr von der Steuer, weil es hierfür wohl Steuervorteile gibt.

Alles in allem sind das 6028 kr.
Diese Zahl dürfte einem auch die Absurdität des Systems aufzeigen: ergattert man nach langer Wartezeit einen Mietvertrag, zahlt man rund 6000 kr im Monat und hat nachher nichts außer einem Monat in der Wohnung. Kauft man hingegen ohne Wartezeit das Bostadsrätt, bringt man statt Wartezeit Eigenkapital ein und zahlt dann ungefähr dasselbe wie zur Miete. Allerdings hat man dann zusätzlich noch einen großen Sachwert, den man weiterverkaufen könnte.
Wenn ich richtig aufgepasst habe, kommt auch noch etwas weiteres hinzu: den Topplån tilgt man zwar innerhalb einer angegebenen Zeit, aber den Bottenlån nicht. Man kann der Bank also immer etwas schuldig bleiben und zahlt einfach nur die Zinsen. Im übertragenen Sinne zahlt man also die Miete an die Bank. Wenn man sich reinhängt, kann man freilich auch schneller zurückzahlen und sich dann im fortgeschrittenen Zustand der Tilgung kleinerer monatlicher Belastungen erfreuen, wenn der Bottenlån auch dahinschmilzt.
Kann man von vorneherein mehr Eigenkapital mitbringen, ist die Aufnahme eines Topplån erst gar nicht nötig. Dann zahlt man die Miete in Form eines immer gleich bleibenden Bottenlåns.

Aus dem allen ergibt sich auch der dritte Grund: wenn man ständig steigende Wohnungspreise hat, kann man sein Bostadsrätt jederzeit mit Gewinn weiterverkaufen. Das für 800.000 kr eingekaufte Bostadsrätt ist also vielleicht schon bald bei der Millionengrenze angelangt. Verkauft man die Wohnung dann, kann man den Bottenlån nicht nur zurückzahlen, sondern hat auch einen satten Gewinn eingestrichen, sofern man die bislang geleisteten Tilgungs- und Zinszahlungen als Miete betrachtet und nicht einrechnet. Dieser Gewinn wiederum kann als Anzahlung für eine besser, größere und schönere Wohnung dienen. Kurz gesagt ist ein Bostadsrätt eine prima Geldanlage, selbst wenn man es nur auf Pump kauft.

Dieses System kann aber nur so lange funktionieren, so lange es genügend Interessenten gibt, die bereit sind, derart hohe Preise zu bezahlen. Daher gibt es Spekulationen darüber, dass dieser Markt irgendwann einen großen Crash erleben wird. Dass das in der nahen Zukunft geschieht, wage ich aber insofern zu bezweifeln, als dass die Einwohnerzahl Stockholms stetig steigt und es schon immer einen gewissen Wohnungsmangel gab. Die Blase kann aber nur platzen, wenn es plötzlich Wohnungen geben sollte, für die es keine potenziellen Käufer gibt. Dass die Leute aus Protest gegen die Preistreiberei wegziehen, ist unwahrscheinlich. Auch dass weniger gut situierte Einwohner nicht mehr in der Lage wären, eine Wohnung zu erwerben, ist bislang anscheinend noch nicht der Fall. Solange die Kosten aber schneller steigen als die Mieten, ist der Kollaps irgendwann nicht mehr abzuwenden und das Ziel der Sozialdemokraten, durch sozialen Wohnungsabbau allen Menschen eine erschwingliche Wohnung bieten zu können, ist endgültig gescheitert. Schon jetzt ist es ja so, dass der Kauf einer Wohnung in Innenstadtnähe oder gar in der Innenstadt für einen Normalverdiener eine Lebensaufgabe darstellt.

Die Einführung von echten Eigentumswohnungen ist übrigens eine Idee, die auch von der jetzigen bürgerlichen Regierung in den Raum geworfen wurde. Wie schon beim Hyresrätt erwähnt, ist die Regierung nicht glücklich mit dem jetzigen System. Eigentumswohnung heißt meines Wissens „Ägarrätt“ (Besitzerrecht) – woher ich das aufgeschnappt habe, weiß ich allerdings nicht mehr. Der Begriff ergibt im Moment gerade einmal 143 Treffer bei Google. Entweder habe ich also den falschen Begriff oder das Thema spielt bislang einfach keine Rolle. Wie bei den bürgerlichen Parteien typisch würde man aber wohl am liebsten einfach den Turbokapitalismus regieren lassen, was natürlich auch nicht der Weisheit letzter Schluss sein kann.

Eine Maßnahme, die die Borgarna („die Bürger“), wie man die Parteien üblicherweise nennt, schon angestoßen haben, ist die Umwandlung von Hyresrättern in Bostadsrätter. Seit 1. April 2007 ist ein Gesetz aufgehoben, das den Gemeinden verbot, ihre gemeinnützigen Wohnungen zu verkaufen. Daher beginnt an vielen Orten im Lande nun ein Prozess, eine solche Umwandlung vorzunehmen. Die Preise sind hierbei meines Wissens nicht unattraktiv, da es ja für einen Mieter möglich sein muss, mit einem Kredit die Wohnung zu einem annähernd gleichen monatlichen Preis behalten zu können.
Dies wurde von meinen Genossen und zahlreichen anderen Beobachten mit Grauen verfolgt. Die Befürchtung ist, man würde dem Mietmarkt endgültig das Wasser abgraben und die Wohnungspreise würden weiter steigen. Die Logik von letzterem kann ich zwar bislang nicht nachvollziehen, aber das erste Argument stimmt. Allerdings ist es fraglich, ob der Effekt wirklich so groß sein wird, denn zahlreiche dieser Wohnungen waren schon seit Jahrzehnten in der Hand eines bestimmten Mieters. Wenn dieser nun die Wohnung kauft, hat sich am realen Zustand eigentlich nichts geändert.

Hier eine kleine Zusammenfassung, was man für eine Wohnung per Bostadsrätt haben sollte:

• Etwas Anzahlungskapital – ohne das wird der Kredit deutlich teurer.
• Ein stetiges Einkommen, am besten als Doppelverdiener. Bei der obigen Kreditdiskussion wurde natürlich implizit vorausgesetzt, dass man die Bank davon überzeugen kann, dass man die Belastungen des Kredits auch tragen kann. Ein Bürge kann hier auch viel helfen.
• Intensive Marktbeobachtungen, Verhandlungsgeschick und eine gewisse Abgebrühtheit.
• Einen guten Makler, der einem auch dann hilft, wenn der vorige Punkt nicht ganz erfüllt sein sollte

Diese Wohnform ist also vor allem für Einwanderer interessant, die schon mit einer festen Jobzusage hierher kommen und sich ziemlich sicher sind, lange in Schweden leben zu wollen. Für ein Schnupperjahr in Schweden einen Wohnungskredit aufzunehmen dürfte wohl kaum zu empfehlen sein.

Zum Schluss ein kleines Kuriosum: die Seite bidster.com verkaufte letzten Winter eine 27-m²-Wohnung in Stockholms teuerstem Stadtteil Östermalm für 5383 kr – der Wert des Objekts betrug ca. eine Million. Der Grund hierfür lag allerdings im Konzept der Webseite: das Abgeben eines Gebots kostet eine Gebühr (15 bis 20 kr). Wer am Schluss das niedrigste eindeutige Gebot abgegeben hat, erhält den Zuschlag. Eindeutig heißt in dem Fall, dass keine andere Person ein Gebot gleicher Höhe abgegeben haben darf. In dem Falle waren alle Gebote im Bereich von 1 kr bis 5382 kr von mehreren Personen abgegeben worden. Also erhielt der Bieter von 5383 kr den Zuschlag. Wer sich nun fragt, woher das ganze restliche Geld kam, um den Marktwert zu erreichen: die Gebotsgebühren all derjenigen, die nicht erfolgreich waren, decken das ab.
Woanders würde man das Lotterie nennen.