Die Wohnungsmarktrallye im Bild

Derzeit treiben mich die schwedischen Finanzen etwas um. Eine gute Gelegenheit, eine meiner Thesen zu überprüfen.

Mir erscheint der Crash deswegen annähernd unausweichlich, weil die Immobilienpreise schneller steigen als die Löhne. Irgendwann muss also der Punkt kommen, an dem sich der Bürger mit normalem Einkommen keine Immobilien mehr leisten kann. Immobilien finden keine Käufer mehr und der Markt kollabiert.

Das ist deswegen auch so kritisch, weil viele Leute in Schweden ihre Immobilien als eine Art Anlage mit Gewinngarantie kaufen. Sie gehen davon aus, dass der Wert ihrer Immobilien immer weiter steigt. Wenn man sie verkauft, streicht man also in jedem Fall einen Gewinn ein, ohne dass man mehr tun muss als die Zinsen zu bezahlen. Auf das Tilgen kann man verzichten. Wenn man so kalkuliert, kann man also viel höhere Kredite aufnehmen, denn es kommt ja nicht auf die Rückzahlung an. Die Banken tragen dieses Modell anscheinend auch mit. Nur wenn einmal der Verkaufswert sinken sollte, wird es problematisch.

Nun kann ich schlecht den genauen Bruchpunkt eines eventuellen Crashs vorhersagen. Aber einen Blick in das Verhältnis zwischen Löhnen und Immobilienpreisen wollte ich einmal werfen. Also habe ich die Verkaufspreisdaten von Mäklarstatik.segenommen und diese mit den Lohnangaben von ekonomifakta.se abgeglichen.

Das Ergebnis:

Hier sieht man die Entwicklung der Löhne im Zeitraum 1996 bis 2009. Um einen Vergleich zu ermöglichen, habe ich einen Index verwendet, d.h. das Jahr 1996 hat bei allen Kurven den Wert 100. Wie man sieht, wachsen die Preise für Immobilien erheblich schneller. Vor allem bei Eigentumswohnungen gingen die Preise zwischen 2003 und 2007 durch die Decke.

Es bleiben für den Arbeitnehmer drei Möglichkeiten:

1. Mehr arbeiten
2. Mehr Kredit aufnehmen
3. Kleinere Immobilien kaufen

Es wird wohl eine Mischung aus allem drei gewesen sein. Da man aber nicht in einer Schuhschachtel wohnen kann und auch nicht viermal soviel arbeiten, bietet der höhere Kredit den größten Spielarum. Glücklicherweise scheint die Kurve langsam abzuflachen, aber dass sie so lange stagniert, bis die Lohnentwicklung einigermaßen nachgezogen hat, scheint mir doch unwahrscheinlich.

Für mich bedeutet das letztendlich, dass ich extrem lange Zeiträume werde warten müssen, um einen Kredit unter Bedingungen aufnehmen zu können, wie ich sie mir wünsche.

PS: Wer sich fragt, was „K/T“ sein soll: das ist die Kaufsumme pro Taxierungswert. In Schweden wird für die steuerliche Veranlagung der Wert eines Haus taxiert. Der Taxierungswert (Taxeringsvärde) soll dabei 75% des Marktpreises betragen – allerdings werden Durchschnittspreise verwendet, die schon etwas älter sind. Der Wert ist also relativ stabil gegenüber kurzfristigen Ausreißern, wächst jedoch mittelfristig mit dem Markt mit. Ich würde daher annehmen, dass der Preisanstieg in der Grafik eher unterbewertet ist.