Sten Nordin, der Bürgermeister Stockholms, hat letzte Woche mit einem geradezu unverschämten Vorschlag Wellen gemacht: die Schweden sollen künftig dazu verpflichtet werden, ihre Immobilienkredite auch wirklich abzubezahlen. Dass diese Selbstverständlichkeit überhaupt diskutiert wird, zeigt die Perversion der hiesigen Immobilienmarktverhältnisse auf.
Schon seit einiger Zeit gibt es das sogenannte „Bolånetak“ (Wohnkreditdach), eine Obergrenze dafür, wieviel man von der Kaufsumme für eine Wohnung oder Haus per Kredit finanzieren darf. 15% muss man seit der Einführung selbst mitbringen. Davor war es nicht unüblich, 10%, 5% oder sogar überhaupt nichts an Eigenkapital einzubringen. Man konnte also praktisch mittellos eine Wohnung erwerben und zahlte eben statt der Miete die Zinsen des Kredits.
Wenig verwunderlich sind die Immobilienpreise bei solchen Verhältnissen in den letzten 15 Jahren um 300% und mehr gestiegen. Das Bolånetak hat nun für eine merkliche Abkühlung gesorgt: um 11 Prozent gingen die Preise im letzten Jahr im ganzen Land zurück, in Stockholm immerhin um 3 Prozent. Eine wichtige Verschnaufpause und eine gute Gelegenheit für die Löhne, wieder etwas aufzuholen.
Ich würde mir wünschen, dass es noch eine Weile so weitergeht. Nicht nur, dass mir das vielleicht selbst irgendwann nützen würde. Mir scheint, dass ökonomische Vernunft und simple Zusammenhänge, die im Alltag jeder nachvollziehen kann, irgendwie keine Rolle mehr zu spielen scheinen, sobald es um Kredite und ganz besonders Immobilienkredite geht.
Vor Augen führte mir das vor kurzem diese Meldung: bei Eigentumswohnungen werden in Schweden im Schnitt pro Jahr 0,85 Prozent getilgt. Mit anderen Worten dauert es im Durchnitt 125 Jahre, bis eine Wohnung abbezahlt ist.
Wer sich nun fragt, wie das gehen soll: das ist ganz einfach zu erklären. Die Banken verleihen das Geld im Wissen, dass der Wert der Wohnung höchstwahrscheinlich steigen wird. Sie haben also eine Sicherheit, das Geld auch bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zurückzubekommen. Zudem ist die Fluktuation bei Eigentumswohnungen groß. Die meisten Kredite werden vorzeitig ausgelöst durch Verkauf der Wohnung. Auf die Art können sich viele Leute mit wenig Geld vollkommen überteuerte Wohnungen leisten. Die niedrigen Anforderungen in Sachen Tilgung treiben die Preise nach oben.
Der Haken bei der ganzen Angelegenheit ist leicht zu finden. Das kann nur solange gut gehen, wie der Wert des Objekts zumindest gleich bleibt. Ist das nicht mehr der Fall, dann müssen die Banken Zinsen anheben und kürzere Tilgungszeiträume einfordern. Das werden sich wiederum viele nicht mehr leisten können.
Genau das stellt auch das Problem und den Kern der Frage dar, ob hier eine Spekulationsblase entstanden ist. Denn die Preisrallye wird irgendwann den Punkt erreichen, an dem die Leute es selbst unter diesen vorteilhaften Bedingungen nicht mehr finanzieren können. Die Preise werden sinken, und wenn sie das zu schnell tun, kann dies einen Crash auslösen.
Also ist ein langsames Absinken, wie das im vergangenen Jahr zu beobachten war, ein erstrebenswerter Zustand. Sollten die Preise in Kürze wieder anziehen, dann sollten die Bedingungen erneut verschärft werden, um den Markt weiter Richtung solidere Kreditbedingungen zu drängen.
Leider fehlt aber vor allem eines: ein Mentalitätswechsel. Während Nordin nämlich anscheinend verstanden hat, dass die derzeitige Situation keine nachhaltige Lösung ist, ist dies bei weitem nicht überall so. Mir kommt es so vor, als nehme man die Banken als Teil eines sozialen Netzes wahr, das zwar irgendwie schon nach kapitalistischen Regeln funktioniere, aber letzten Endes eine soziale Aufgabe erfüllen soll, die der Mietwohnungsmarkt durch systematische Konstruktionsfehler nicht wahrnehmen kann. Die Annahme, dass ein tragfähiges System darauf beruhen kann, dass man bei Krediten nur die Zinsen bedient, scheint weit verbreitet zu sein. Als wäre es ein Bürgerrecht, einen Wohnungskredit zu erhalten. Als wäre es pure Schikane, 15 % Eigenkapital und eine Tilgung zu verlangen. Kein Wunder also, dass die simple Lebensweisheit, dass man sich nur Dinge kauft, die man auch bezahlen kann, hier irgendwie außer Kraft gesetzt werden soll.
Die Banken argumentierten, dass es Flexibilität geben müsste, denn wenn eine finanzielle Notlage aufträte, wäre es erstmal sinnvoller, andere Kredite zu bedienen. An sich ein valides Argument, jedoch in dem Kontext wenig vertrauenserweckend. Das Problem ist schließlich nicht, dass die Tilgung unterbrochen wird, sondern dass so gut wie gar nicht getilgt wird. Ohne Regulierung darauf zu bauen, dass die Banken künftig ihre Kunden zu mehr Disziplin anhalten, ist also leichtsinnig. Und, unnötig anzumerken: ein Kreditnehmer, der so knapp wirtschaftet, dass er praktisch permanent die Tilgung aussetzen muss, hätte erst gar nicht einen Kredit erhalten dürfen.
Für mich persönlich lässt das nur zwei Schlüsse zu: erstens will sehr gut überlegt sein, die jetzige Mietwohnung aufzugeben. Und zweitens würde ich nur dann etwas kaufen, wenn der Preis eine Abzahlung in realistischen Zeiträumen zulässt.
(via Bobubbla?)
