Bei meinen gestrigen Überlegungen fehlte freilich ein wichtiger Aspekt: dass die Leute ihr Heil auf dem Immobilienmarkt und in unvernünftigen Krediten suchen, ist zu guten Teilen natürlich der allgemeinen Wohnungsknappheit geschuldet, mehr noch der Mietwohnungsknappheit. Deswegen sprang die Opposition auch gleich mit der Gegenforderung zu Nordin hervor, man solle doch mehr Mietwohnungen bauen.
Recht haben sie, aber das Problem löst das alles nicht. Solange es finanziell nicht attraktiv ist, Mietwohnungen zu bauen, wird es nie genug davon geben. Beide Maßnahmen zusammen könnten helfen, sofern man sich bequemen würde, die fehlgeleitete Mietpreisregulierung zu ändern.
Müsste, könnte, sollte – am Ende wird wahrscheinlich gar nichts passieren, und obiges Bonmot ist ein Indiz dafür, wieso nicht.
Zum Thema Wohnungsmarkt in Schweden hat mir Holger (Danke!) ein nettes Video zugesandt:
Nun ist das Auslegen von bedruckten A4-Seiten nicht gerade der neueste Stand der Technik, und den rauschenden Ton kann man gerne auch ausschalten. Der Inhalt verdient aber in jedem Falle Beachtung. Ich habe versucht, die ganzen Texte als Untertitel passend einzufügen, und hoffe, dass man es gut lesen kann.
Die Methodik ähnelt meiner in einem Vergleich neulich. Doch hat der Macher auch noch eine weitere Parallele zu Japan gezogen, dessen Wohnungsmarkt sich vor 16 Jahren recht ähnlich dem heutigen in Schweden verhielt. Das Ergebnis in Japan war, dass der kaum durch Rezessionen gebremste Preisanstieg einen Crash verursachte. Immobilien verloren über Jahre stetig an Wert.
Natürlich kann man an der Methodik einige Zweifel haben. Dass das Bruttoinlandsprodukt nicht der allerbeste Maßstab sein könnte, räumt der Ersteller selbst ein. Auch kann man nicht davon ausgehen, dass zwei wirtschaftlich und strukturell stark unterschiedliche Länder das gleiche Verhalten an den Tag legen. Sprich, die Ähnlichkeit der Kurven kann auch Zufall sein. Die Feststellung, dass es 1991 bestimmt auch viele Analysten gegeben habe, die nicht an eine Blase geglaubt hatten, ist zudem der Wortwahl nach zu urteilen eine Vermutung. Das kann man allerdings getrost übergehen: Crashs haben die Eigenschaft, dass sie vorher die wenigsten kommen sehen.
Der Vergleich scheint mir ingesamt gar nicht so unpassend. Japan ist zwar ein mit hoher Dichte besiedeltes Land und Schweden so ziemlich genau das Gegenteil davon. Jedoch konzentriert sich die Bevölkerung in beidenLändern auf geographisch eng begrenzte Bereiche. Schweden ist schließlich in weiten Teilen fast unbesiedelt. Die Situation, dass viele Leute in dieselbe Region ziehen wollen und so die Preise nach oben treiben, ist also schon irgendwo vergleichbar.
Sollte es wie in Japan kommen, wäre das höchst bedenklich. Die ganze Kreditsystematik in Schweden würde in sich zusammenfallen.
Ich selbst habe auch nochmal meine Statistik von neulich angeschaut und vier Änderungen auf Basis von SCB-Daten eingebaut:
Die Verkaufspreise für Kleinhäuser (Småhus) ersetzen die vorige Kurve für Hauspreise. Dafür gibt es keinen spezifischen Grund – ich hatte die alte Kurve gerade nicht zur Hand. Die Preise beziehen sich auf die Häuser im Allgemeinen. Es wird also kein Bezug pro Quadratmeter oder derlei gemacht. Angesichts der Masse der verkauften Immobilien und der Annahme, dass die Häuser wohl auch ähnlich groß geblieben sind, dürfte das ein brauchbarer Wert sein.
Leider gibt es die Verkaufspreise nicht nach Regionen getrennt. Deswegen habe ich noch den Fastighetsprisindex (Immobilenpreisindex) für den Großraum Stockholm eingefügt. Man kann nun einwenden, dass ich auch die landesweiten Verkaufspreise in diesem Index gezeigt werden sollten. Das stimmt, aber der Verlauf ist annähernd identisch, wie ich in einem Test gesehen habe. Insofern ist es egal, was man verwendet.
Um auch den gewünschten Vergleich mit den Mieten zu machen, habe ich den Quadratmetermietpreis für Neubauwohnungen eingefügt. Leider stehen diese nur für die Jahre 1997 bis 2007 zur Verfügung. Ich habe diese Kurven daher mit einem Wert von 102 starten lassen, um die Vergleichbarkeit mit den Löhnen zu erhalten. Aus irgendeinem Grund werden zwei Kategorien ausgewiesen: „exploatering“ (ich nehme an, die Neuerschließung von Gebieten) und „sanering“ (ich nehme an, Sanierung von bestehenden Beständen).
Zwischendrin versteckt sich noch eine kleine Kurve, die ich auch an den Index angepasst habe und die die allgemeine Miete pro Quadratmeter zeigt. Ich bin nicht sicher, was ich davon halten soll. Sie stand auch nur für wenige Jahre zur verfügung, weswegen ich hier auch eine Indexanpassung vornahm.
Das Ergebnis:
Preisverlauf im Wohnungsmarkt im Vergleich zur Lohnentwicklung
Das Bild des Ganzen ist ernüchternd. Neubauwohnungen wurden zeitweise sogar billiger (!) und steigen langsamer als die Löhne, was nur allzu gut ins Bild passt: es lohnt sich nicht, Mietwohnungen zu bauen.
Ich würde mir wünschen, das Ganze einmal im Kontext der Expertise eines echten Immobilienmarktsexperten dargestellt zu bekommen. Dieses Zusammenschustern eingeholter Datenserien kann korrekt sein, aber es ist keineswegs garantiert.
Bevölkerungsentwicklung im Vergleich zum Wohnungsbau; rote Linie: Bevölkerungswachstum, grüne Balken: Wohnungsbau (Foto: Holger Motzkau, Lizenz: CC BY-NC-SA 2.0)
Man sieht deutlich, dass seit rund 40 Jahren jedes Jahr weniger Wohnungen gebaut werden als die Bevölkerung eigentlich bräuchte.
Das alles komplettiert das Bild weiter und macht wenig Hoffnung auf Besserung: der Markt rennt in den Kollaps hinein, und es gibt kaum Anzeichen, dass dies aufgehalten wird.
Derzeit treiben mich die schwedischen Finanzen etwas um. Eine gute Gelegenheit, eine meiner Thesen zu überprüfen.
Mir erscheint der Crash deswegen annähernd unausweichlich, weil die Immobilienpreise schneller steigen als die Löhne. Irgendwann muss also der Punkt kommen, an dem sich der Bürger mit normalem Einkommen keine Immobilien mehr leisten kann. Immobilien finden keine Käufer mehr und der Markt kollabiert.
Das ist deswegen auch so kritisch, weil viele Leute in Schweden ihre Immobilien als eine Art Anlage mit Gewinngarantie kaufen. Sie gehen davon aus, dass der Wert ihrer Immobilien immer weiter steigt. Wenn man sie verkauft, streicht man also in jedem Fall einen Gewinn ein, ohne dass man mehr tun muss als die Zinsen zu bezahlen. Auf das Tilgen kann man verzichten. Wenn man so kalkuliert, kann man also viel höhere Kredite aufnehmen, denn es kommt ja nicht auf die Rückzahlung an. Die Banken tragen dieses Modell anscheinend auch mit. Nur wenn einmal der Verkaufswert sinken sollte, wird es problematisch.
Nun kann ich schlecht den genauen Bruchpunkt eines eventuellen Crashs vorhersagen. Aber einen Blick in das Verhältnis zwischen Löhnen und Immobilienpreisen wollte ich einmal werfen. Also habe ich die Verkaufspreisdaten von Mäklarstatik.segenommen und diese mit den Lohnangaben von ekonomifakta.se abgeglichen.
Das Ergebnis:
Immobilienpreise im Vergleich zu den Durchschnittslöhnen für den Zeitraum 1996-2009
Hier sieht man die Entwicklung der Löhne im Zeitraum 1996 bis 2009. Um einen Vergleich zu ermöglichen, habe ich einen Index verwendet, d.h. das Jahr 1996 hat bei allen Kurven den Wert 100. Wie man sieht, wachsen die Preise für Immobilien erheblich schneller. Vor allem bei Eigentumswohnungen gingen die Preise zwischen 2003 und 2007 durch die Decke.
Es bleiben für den Arbeitnehmer drei Möglichkeiten:
Mehr arbeiten
Mehr Kredit aufnehmen
Kleinere Immobilien kaufen
Es wird wohl eine Mischung aus allem drei gewesen sein. Da man aber nicht in einer Schuhschachtel wohnen kann und auch nicht viermal soviel arbeiten, bietet der höhere Kredit den größten Spielarum. Glücklicherweise scheint die Kurve langsam abzuflachen, aber dass sie so lange stagniert, bis die Lohnentwicklung einigermaßen nachgezogen hat, scheint mir doch unwahrscheinlich.
Für mich bedeutet das letztendlich, dass ich extrem lange Zeiträume werde warten müssen, um einen Kredit unter Bedingungen aufnehmen zu können, wie ich sie mir wünsche.
PS: Wer sich fragt, was „K/T“ sein soll: das ist die Kaufsumme pro Taxierungswert. In Schweden wird für die steuerliche Veranlagung der Wert eines Haus taxiert. Der Taxierungswert (Taxeringsvärde) soll dabei 75% des Marktpreises betragen – allerdings werden Durchschnittspreise verwendet, die schon etwas älter sind. Der Wert ist also relativ stabil gegenüber kurzfristigen Ausreißern, wächst jedoch mittelfristig mit dem Markt mit. Ich würde daher annehmen, dass der Preisanstieg in der Grafik eher unterbewertet ist.
