Schlagwort: Bostadsrätt

Letzte Rate bezahlt am 31.12.2127 – oder nie

Verlangt ganz Unerhörtes: Sten Nordin, Stockholms Bürgermeister (Foto: "foto:"/CC-BY-SA 3.0)

Sten Nordin, der Bürgermeister Stockholms, hat letzte Woche mit einem geradezu unverschämten Vorschlag Wellen gemacht: die Schweden sollen künftig dazu verpflichtet werden, ihre Immobilienkredite auch wirklich abzubezahlen. Dass diese Selbstverständlichkeit überhaupt diskutiert wird, zeigt die Perversion der hiesigen Immobilienmarktverhältnisse auf.

Schon seit einiger Zeit gibt es das sogenannte „Bolånetak“ (Wohnkreditdach), eine Obergrenze dafür, wieviel man von der Kaufsumme für eine Wohnung oder Haus per Kredit finanzieren darf. 15% muss man seit der Einführung selbst mitbringen. Davor war es nicht unüblich, 10%, 5% oder sogar überhaupt nichts an Eigenkapital einzubringen. Man konnte also praktisch mittellos eine Wohnung erwerben und zahlte eben statt der Miete die Zinsen des Kredits.

Wenig verwunderlich sind die Immobilienpreise bei solchen Verhältnissen in den letzten 15 Jahren um 300% und mehr gestiegen. Das Bolånetak hat nun für eine merkliche Abkühlung gesorgt: um 11 Prozent gingen die Preise im letzten Jahr im ganzen Land zurück, in Stockholm immerhin um 3 Prozent. Eine wichtige Verschnaufpause und eine gute Gelegenheit für die Löhne, wieder etwas aufzuholen.

Ich würde mir wünschen, dass es noch eine Weile so weitergeht. Nicht nur, dass mir das vielleicht selbst irgendwann nützen würde. Mir scheint, dass ökonomische Vernunft und simple Zusammenhänge, die im Alltag jeder nachvollziehen kann, irgendwie keine Rolle mehr zu spielen scheinen, sobald es um Kredite und ganz besonders Immobilienkredite geht.

Vor Augen führte mir das vor kurzem diese Meldung: bei Eigentumswohnungen werden in Schweden im Schnitt pro Jahr 0,85 Prozent getilgt. Mit anderen Worten dauert es im Durchnitt 125 Jahre, bis eine Wohnung abbezahlt ist.

Wer sich nun fragt, wie das gehen soll: das ist ganz einfach zu erklären. Die Banken verleihen das Geld im Wissen, dass der Wert der Wohnung höchstwahrscheinlich steigen wird. Sie haben also eine Sicherheit, das Geld auch bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zurückzubekommen. Zudem ist die Fluktuation bei Eigentumswohnungen groß. Die meisten Kredite werden vorzeitig ausgelöst durch Verkauf der Wohnung. Auf die Art können sich viele Leute mit wenig Geld vollkommen überteuerte Wohnungen leisten. Die niedrigen Anforderungen in Sachen Tilgung treiben die Preise nach oben.
Der Haken bei der ganzen Angelegenheit ist leicht zu finden. Das kann nur solange gut gehen, wie der Wert des Objekts zumindest gleich bleibt. Ist das nicht mehr der Fall, dann müssen die Banken Zinsen anheben und kürzere Tilgungszeiträume einfordern. Das werden sich wiederum viele nicht mehr leisten können.

Genau das stellt auch das Problem und den Kern der Frage dar, ob hier eine Spekulationsblase entstanden ist. Denn die Preisrallye wird irgendwann den Punkt erreichen, an dem die Leute es selbst unter diesen vorteilhaften Bedingungen nicht mehr finanzieren können. Die Preise werden sinken, und wenn sie das zu schnell tun, kann dies einen Crash auslösen.

Also ist ein langsames Absinken, wie das im vergangenen Jahr zu beobachten war, ein erstrebenswerter Zustand. Sollten die Preise in Kürze wieder anziehen, dann sollten die Bedingungen erneut verschärft werden, um den Markt weiter Richtung solidere Kreditbedingungen zu drängen.

Leider fehlt aber vor allem eines: ein Mentalitätswechsel. Während Nordin nämlich anscheinend verstanden hat, dass die derzeitige Situation keine nachhaltige Lösung ist, ist dies bei weitem nicht überall so. Mir kommt es so vor, als nehme man die Banken als Teil eines sozialen Netzes wahr, das zwar irgendwie schon nach kapitalistischen Regeln funktioniere, aber letzten Endes eine soziale Aufgabe erfüllen soll, die der Mietwohnungsmarkt durch systematische Konstruktionsfehler nicht wahrnehmen kann. Die Annahme, dass ein tragfähiges System darauf beruhen kann, dass man bei Krediten nur die Zinsen bedient, scheint weit verbreitet zu sein. Als wäre es ein Bürgerrecht, einen Wohnungskredit zu erhalten. Als wäre es pure Schikane, 15 % Eigenkapital und eine Tilgung zu verlangen. Kein Wunder also, dass die simple Lebensweisheit, dass man sich nur Dinge kauft, die man auch bezahlen kann, hier irgendwie außer Kraft gesetzt werden soll.

Die Banken argumentierten, dass es Flexibilität geben müsste, denn wenn eine finanzielle Notlage aufträte, wäre es erstmal sinnvoller, andere Kredite zu bedienen. An sich ein valides Argument, jedoch in dem Kontext wenig vertrauenserweckend. Das Problem ist schließlich nicht, dass die Tilgung unterbrochen wird, sondern dass so gut wie gar nicht getilgt wird. Ohne Regulierung darauf zu bauen, dass die Banken künftig ihre Kunden zu mehr Disziplin anhalten, ist also leichtsinnig. Und, unnötig anzumerken: ein Kreditnehmer, der so knapp wirtschaftet, dass er praktisch permanent die Tilgung aussetzen muss, hätte erst gar nicht einen Kredit erhalten dürfen.

Für mich persönlich lässt das nur zwei Schlüsse zu: erstens will sehr gut überlegt sein, die jetzige Mietwohnung aufzugeben. Und zweitens würde ich nur dann etwas kaufen, wenn der Preis eine Abzahlung in realistischen Zeiträumen zulässt.

(via Bobubbla?)

Die Wohnungsmarktrallye im Bild

Derzeit treiben mich die schwedischen Finanzen etwas um. Eine gute Gelegenheit, eine meiner Thesen zu überprüfen.

Mir erscheint der Crash deswegen annähernd unausweichlich, weil die Immobilienpreise schneller steigen als die Löhne. Irgendwann muss also der Punkt kommen, an dem sich der Bürger mit normalem Einkommen keine Immobilien mehr leisten kann. Immobilien finden keine Käufer mehr und der Markt kollabiert.

Das ist deswegen auch so kritisch, weil viele Leute in Schweden ihre Immobilien als eine Art Anlage mit Gewinngarantie kaufen. Sie gehen davon aus, dass der Wert ihrer Immobilien immer weiter steigt. Wenn man sie verkauft, streicht man also in jedem Fall einen Gewinn ein, ohne dass man mehr tun muss als die Zinsen zu bezahlen. Auf das Tilgen kann man verzichten. Wenn man so kalkuliert, kann man also viel höhere Kredite aufnehmen, denn es kommt ja nicht auf die Rückzahlung an. Die Banken tragen dieses Modell anscheinend auch mit. Nur wenn einmal der Verkaufswert sinken sollte, wird es problematisch.

Nun kann ich schlecht den genauen Bruchpunkt eines eventuellen Crashs vorhersagen. Aber einen Blick in das Verhältnis zwischen Löhnen und Immobilienpreisen wollte ich einmal werfen. Also habe ich die Verkaufspreisdaten von Mäklarstatik.segenommen und diese mit den Lohnangaben von ekonomifakta.se abgeglichen.

Das Ergebnis:

Immobilienpreise im Vergleich zu den Durchschnittslöhnen für den Zeitraum 1996-2009

Hier sieht man die Entwicklung der Löhne im Zeitraum 1996 bis 2009. Um einen Vergleich zu ermöglichen, habe ich einen Index verwendet, d.h. das Jahr 1996 hat bei allen Kurven den Wert 100. Wie man sieht, wachsen die Preise für Immobilien erheblich schneller. Vor allem bei Eigentumswohnungen gingen die Preise zwischen 2003 und 2007 durch die Decke.

Es bleiben für den Arbeitnehmer drei Möglichkeiten:

  1. Mehr arbeiten
  2. Mehr Kredit aufnehmen
  3. Kleinere Immobilien kaufen

Es wird wohl eine Mischung aus allem drei gewesen sein. Da man aber nicht in einer Schuhschachtel wohnen kann und auch nicht viermal soviel arbeiten, bietet der höhere Kredit den größten Spielarum. Glücklicherweise scheint die Kurve langsam abzuflachen, aber dass sie so lange stagniert, bis die Lohnentwicklung einigermaßen nachgezogen hat, scheint mir doch unwahrscheinlich.

Für mich bedeutet das letztendlich, dass ich extrem lange Zeiträume werde warten müssen, um einen Kredit unter Bedingungen aufnehmen zu können, wie ich sie mir wünsche.

PS: Wer sich fragt, was „K/T“ sein soll: das ist die Kaufsumme pro Taxierungswert. In Schweden wird für die steuerliche Veranlagung der Wert eines Haus taxiert. Der Taxierungswert (Taxeringsvärde) soll dabei 75% des Marktpreises betragen – allerdings werden Durchschnittspreise verwendet, die schon etwas älter sind. Der Wert ist also relativ stabil gegenüber kurzfristigen Ausreißern, wächst jedoch mittelfristig mit dem Markt mit. Ich würde daher annehmen, dass der Preisanstieg in der Grafik eher unterbewertet ist.

Gedanken zum Tage

  • Die DN schreibt heute unter der Überschrift „Deutsche Zeichen„:

    Noch ein trauriges Beispiel für das schwächer werdende Band zwischen Schweden und Deutschland: am 31. März stellt Sveriges Radio sein deutsches Programm auf SR International nach 70 Jahren ein. Der Grund – genau wie beim Beschluss, das schwedische Generalkonsulat in Hamburg zu schließen – sind sind die Kosten.
    In Europa sprechen über 100 Millionen Menschen deutsch, und Deutschland ist Schwedens wichtigster Handelspartner. Aber warum sich um solche Details kümmern.

    Dann folgt noch das Beispiel Norwegens, das 2003 ebenfalls sein Generalkonsulat in Hamburg schloss und bald einsah, dass das ein Fehler war. Danke an den Autor Peter Wolodarski, kann ich da nur sagen – schön, dass das Thema auch in der schwedischen Öffentlichkeit einmal aufgegriffen wird. Die Reduktion des deutschen Programms auf einen Nachrichtenblock ist ein echter Verlust.

  • Heute abend wartet das große Finale von Melodifestivalen, dem schwedischen Vorentscheid zum Eurovision Song Contest. Meine Favoritin ist ja Amy Diamond, aber ich fürchte, dass eine der Teilnehmerinnen der Kategorie „Blonde Frau mit Schnulzentitel, deren Haare von einem Gebläse aufgeweht werden“ gewinnen wird. Wer es sich nicht entgehen lassen will: heute abend auf SVT1 oder international auch per Radio über P4.
  • Ein kleines Update zu meinem Auswandererguide: in Schweden gibt es ja keine Eigentumswohnungen, sondern nur das Bostadsrätt, wo man Teil einer Genossenschaft ist, die das Haus als Gesamtes besitzt. Ein Nachteil davon sind die monatlichen Beiträge, die nicht selten fast genauso hoch sind wie die Miete in einer vergleichbaren Wohnung. Das ergibt sich daraus, dass die Mieten nicht nach Marktgesetzen festgelegt werden und die Bostadsrättsgebühren auf nicht ganz nachvollziehbare Weise verwendet werden. In vielen Fällen ist jedenfalls nicht ersichtlich, wo das ganze Geld denn hingeht. Echte Eigentumswohnungen gibt es bislang nicht, was daran liegt, dass die rechtlichen Grundlagen in Schweden fehlen. DN berichtete kürzlich über ein Beispiel aus Norwegen, wo dies anders ist. Der Vergleich fällt recht positiv aus, da die monatlichen Abgaben deutlich niedriger liegen – selbst im teuren Norwegen sind es in dem Beispiel einer 60-Quadratmeter-Wohnung gerade einmal 1800 norwegische Kronen. Für ein vergleichbares Bostadsrätt in Schweden zahlt man gut und gerne das Doppelte. Nebenbei wurde dort auch erwähnt, dass die schwedische Regierung plant, ab 2009 Eigentumswohnungen in Schweden einzuführen. Ein begrüßenswerter Schritt, wie ich finde, denn ein beträchtlicher Teil der Schweden wohnt in einem Bostadsrätt und zahlt de facto die Miete an die Bank, weil die Wohnung nur auf Pump erworben wurde. Bei einem Ägarrätt, wie dann die Eigentumswohnungen heißen würden, hätte der Mieter mehr Luft, die Wohnung abzubezahlen und wäre nicht bis in alle Ewigkeit verschuldet. Die Details muss man aber erst noch abwarten, denn man kann Norwegen auch nicht wieder mit Schweden vergleichen, da es bei den Norwegern diese umfangreichen genossenschaftlichen Wohnungsorganisationen nicht gibt. Der Wohnungsminister Mats Odell hat auch angekündigt, dass es vorerst wohl nur um neu gebaute Wohnungen gehe, wenn das Ägarrätt kommen sollte. Die Blogosphäre scheint positiv zu reagieren. Außer einer Kritik am Schreibstil des Artikels sind die meisten Beiträge recht wohlwollend. Allerdings ist ein Kommentator auch Vorsitzender des Jugendverbands der Zentrumspartei und muss daher auch alles gut finden, was die Regierung vorhat.
  • Auf deutsche Politik komme ich im Moment lieber nicht zu sprechen. Da wird mir nämlich immer so übel, v.a. wenn ich an meinen Parteivorsitzenden denke.
  • Da denke ich doch lieber an den heutigen Tag, wo ich die Linien 1, 4 und 40 mit meinem fahrerischen Können beglücken darf.

Tvättstuga-Blues

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Dieser 21. Januar markiert ein geradezu historisches Datum – heute geht das Haus, in dem wir wohnen, vom Hyresrätt ins Bostadsrätt übergeht. Die vormalige Mietwohnung ist jetzt also eine Art Eigentumswohnung.
Leider ändert sich dadurch etwas, anders als bei der Umstellung von Raider auf Twix. Die Tvättstuga ist nämlich ab heute für uns gesperrt, weil sie zur Mietgesellschaft gehört.

Bei einer Tvättstuga handelt es sich um eine Art Waschsalon, wo die Mieter eines Hauses waschen können. Dazu gibt es ausgeklügelte Computersysteme, so dass nur waschen kann, wer vorher auch gebucht. Selbst das Betreten des Waschsalons ist nicht möglich, wenn man nicht gerade dort wäscht. In einem Wohngebiet größeren Stils kann es sein, dass die Tvättstuga in einem anderen Haus ist. In unserem Fall war das so, was bei jedem Mal waschen fünf Minuten Fußweg bedeutete. Eigentlich nicht schlimm, aber mit Säcken voller Wäsche schon.
Insofern werde ich nicht allzusehr weinen, dass nun diese Möglichkeit nicht bestehen.

Dass es trotzdem ein Umbruch ist, liegt vor allem daran, dass man ja seine Klamotten gelegentlich waschen sollte. Daher bin ich auch über meinen Schatten gesprungen und habe den ersten Media Markt Schwedens besucht. Nun steht bei uns obige Waschmaschine – ein deutsches Produkt erster Güte mit allerlei Schnickschnack. Zwar zahlen wir jetzt unsere Waschgänge selbst – dafür ist der Weg definitiv nicht mehr so weit.

PS: Wer sich über die Belanglosigkeit dieses Beitrags ärgern sollte: ich bitte, mir das nachzusehen – er entstand zwischen zwei Vorlesungen.

Auswandererguide Update

Während es natürlich höchste Zeit wird, auch hier ins neue Jahr zu starten, lassen die nächsten Teile des Auswandererguides immer och auf sich warten.

Dennoch gibt es ein paar kleine Updates, die hier genannt werden sollten:

  • In der Zwischenzeit sind mir noch weitere Anbieter von Studentenzimmern und -wohnungen aufgefallen. Einer davon ist Riksten. Es handelt sich dabei um eine Siedlung in Huddinge, die sich den Beinamen „Friluftstad“, also „Freiluftstadt“, gegeben hat. Da ich kürzlich einmal dort, kann ich dies nur bestätigen, denn die Anlage liegt ziemlich weit draußen. Der Nachteil ist dabei natürlich, dass nur eine Buslinie dahingeht, die auch nicht allzuoft fährt. Zudem geht es dann mit dem Pendeltåg weiter. Es ist aber sicherlich eine gute Lage, wenn man in Flemingsberg, dass heißt an den südlichen Ablegern von Karolinska oder KTH studiert. Da ich jemanden kenne, der darin auch gewohnt hat, kann ich auch sagen, dass die Wohnungen nicht schlecht aussehen, auch wenn sie natürlich ziemlich klein sind. Zudem ist man dort anscheinend mit den Bedingungen für Studenten nicht ganz so streng, so dass auch ein studentischer Praktikant oder Diplomarbeitschreiber aus dem Ausland unterkommen kann.
  • Eine weitere Firma mit einigen Studentenwohnungen ist Micasa. Laut deren Internetseite betreiben sie aber nur eine Anlage für Studenten, die etwas außerhalb in Skärholmen liegt, was aber immerhin an der U-Bahn liegt. Dass dies die einzige Anlage sein soll, hat mich aber überrascht, da ich gestern ein groß mit „Studentbostäder“ beschriftetes Gebäude bei Gärdet gesehen habe.
  • Reik, der vor kurzem mein Blog lobend erwähnt hat und sich gerade in Stockholm einlebt, hat ein schönes Praxisbeispiel zum Bostadsrätt in seinem Blog. Dort wird das Auktionsverfahren genauer beschrieben und zur Illustration ein paar Werte genannt. Ich sollte der Vollständigkeit halber anmerken, dass die Abgabe beim Bostadsrätt anscheinend mit der Wohnungsfläche zusammenhängt. Dadurch ist auch zu erklären, wieso die Abgabe bei der von mir als Beispiel gegebenen 80 m²-Wohnung in Tensta höher ist als bei der 48 m²-Wohnung, über die Reik schreibt.

Wohnungskatastrophe reloaded

Wie ich kürzlich in meinem Auswandererguide beschrieben habe, ist der schwedische Mietmarkt alles andere als unkompliziert. Aus meiner Sicht ist er zudem auch wenig effizient organisiert und bräuchte dringend eine grundlegende Reform.

Etwas dieser Art hat auch die bürgerliche Regierung vor. Bei Untervermietungen gibt es bislang enge Grenzen, was erlaubt ist. Diese werden zwar allzugerne überschritten, aber Abzocke ist nur bedingt möglich, weil der Untermieter und Vermieter (also der offizielle Bewohner der Wohnung) als Partners in Crime im gleichen Boot sitzen – der Untermieter kann den Vermieter auch auffliegen lassen, wenn es ihm zu bunt wird, was für letzteren dann mit dem Verlust der Wohnung enden kann. Offiziell darf der Zuschlag also allenfalls 10% bis 15% betragen, der üblicherweise als Mietgebühr für die Möbel erhoben wird.

Nun kommt die Regierung also mit ihrer Schnapsidee der Woche: man will diese Einschränkungen wegnehmen und Steuererleichterungen, um den Zugang zu Wohnungen zu erleichtern. Die von der Regierung beauftraget Christina Jacobsson wird im Oktober dazu Vorschläge machen.

Mir klingt das nach dem endgültigen Super-GAU für den hiesigen Wohnungsmarkt. Denn das Problem ist ja nach wie vor, dass es nicht genügend Mietwohnungen gibt. Es werden auch nicht mehr werden, wenn man die Preispolitik ändert. Stattdessen liefern sich alle qualifizierten Mieter einen Wettlauf, um nicht zu sagen eine Auktion. Die Preise werden also an die Decke gehen, und da die Untervermietung ohnehin oft vertragswidrig ist, wird der Untermieter weiter entrechtet.

Meines Erachtens liegt hier auch der Knackpunkt. Entweder lässt man sich auf einen Knebelvertrag ein oder man hat eben Pech gehabt.

Die Absurdität des Marktes bleibt aber bestehen. Wenn man eine Wohnung kauft und sie dann nicht vermieten darf, ist es kein Wunder, dass dies oft an Hauseigentümer und Steuern vorbei geschieht. Um den Markt zu verbessern, müssten zum Ersten mehr Wohnungen gebaut werden und zum Zweiten Vermietungen erleichtert werden – dann kann man auch die Regelungen zur Miete lockern.

Erfahrungsgemäß setzt die Regierung aber jede ihrer halbgaren Ideen auch sofort um. Hoffnungen, dass dieser Wohnungsmarkt irgendwann mal der einer normalen deutschen Großstadt entspricht, sind also wohl weitgehend vergebens.

Auswandererguide Teil VI – Der Wohnungssuche fünfter Teil: das eigene Haus und was es sonst noch so gibt

Zum Thema Wohnungssuche habe ich mittlerweile das englischsprachige Stockholm Accommodation Wiki gestartet. Dieses soll Informationen besser sammeln und strukturieren, als es der Auswandererguide kann. Die Adresse: http://stockholmaccommodation.wikia.com

Wer sich bis hierhin durchgekämpft hat, hat einen ersten Rundflug durch den schwedischen Wohnungsmarkt überlebt – zumindest so, wie er sich nach meinen bisherigen Erkenntnissen darstellt.

Jenseits dieser Ausführungen gibt es dennoch noch einiges, was bislang nicht näheres ausgeführt wurde.

Eigenheim

Bei den ganzen Details über den großstädtischen Wohnungsmarkt ging natürlich vollkommen unter, dass Skandinavien im Allgemeinen geprägt ist von viel Natur auf wenig Menschen und damit auch ausreichend Platz für ein schmuckes Häuschen. Man spricht von „fastigheter“ – dieser Begriff beschreibt nicht das Haus selbst, sondern das Eigentum eines Grundstücks, auf das man dann eben auch ein Haus stellen kann. Auch die Großstädte sind hiervon nicht ausgewohnen. Wenn man von den Trabantenstädten mit ihren Mietskasernen und den dicht gepackten Innenstädten absieht, gibt es überall Wohngebiete mit Eigenheimen. Ein gravierender Unterschied zu Deutschland ist dabei allerdings, dass es das klassische Zweifamilienhaus, bei dem der Besitzer eine Wohnung bewohnt und die andere vermietet, hierzulande meines Wissens nicht gibt. Einfamilienhäuser sind der Standard. Reihenhäuser gibt es jedoch auch, haben aber anscheinend auch eine monatliche Abgabe wie schon von den Bostadsrättern bekannt.

Qualifizierte Aussagen über Kosten kann ich nicht machen, doch muss ich anmerken, dass es in den einschlägigen Vermittlungen durchaus Häuser gibt, deren Grundpreis nicht teurer ist als eine Wohnung. Natürlich liegt das Haus viel weiter draußen auf dem Lande, aber dafür ist es meist auch um ein Vielfaches größer. Allerdings habe ich auch Häuser gefunden, die eine Wohnfläche von sage und schreibe 20 m² hatten.

Wenn man also ein Bostadsrätt auslösen kann und noch etwas Geld auf die Seite gelegt hat, steht einem eigenen Haus nichts mehr im Wege. Laut dem Kreditrechner von SEB zahlt man für ein neues Haus im Wert von 2 Mio. Kronen an Tilgung und Zins im Monat gerade einmal 8000 kr. Dies klingt für eine einigermaßen gut verdienende Familie durchaus machbar.

Für Leute unter 30 ist dies natürlich verständlicherweise keine Option.

Freizeithaus

Der Klischeeschwede bei Inga Lindström hat natürlich auch ein Freizeithaus (Fritidshus), meist in bester Lage draußen auf den Schäreninseln.

In der Tat haben viele Schweden ein kleines Ferienhaus, wenn auch in weniger privilegierter Lage. Die Finanzierung läuft hier natürlich genauso wie bei einem normalen Haus.

Für verzweifelte Neuankömmlinge in Schweden können Ferienhäuser durchaus eine Option sein. Wenn man in der Nebensaison ankommt, kann man ein solches nämlich durchaus zu akzeptablen Preisen vorübergehend mieten, um dann von dort aus die weitere Wohnungssuche zu koordinieren. Allerdings muss man in Kauf nehmen, dass es meistens ziemlich ab vom Schuss liegt.

Bostadsbyte (Wohnungstausch)

Diesem Phänomen kann ich nur das Attribut „bizarr“ geben. Es handelt sich dabei um einen weiteren, ganz eigenen Markt. Wenn ein Mieter A beispielsweise eine Wohnung in interessanter Lage hat, die aber für das kommende Kind zu klein wird, kann man diese Wohnung zum Tausch gegen eine anbieten, die der veränderten Prioritätensetzung gerecht wird. Hat nun ein Mieter B eine solche Wohnung und würde scheidungsbedingt aber gerne in die Wohnung des Mieters A ziehen, so kann man die Wohnungen tauschen. Praktiziert wird dies vor allem auch von Leuten, die einen Umzug in Schweden planen. Hat man beispielsweise eine Wohnung in Malmö und will nach Göteborg ziehen, kann man seine in Malmö eben für eine ähnlich interessante in Göteborg eintauschen. Anscheinend geschieht das dann auch mit dem Segen der Wohnungsgesellschaften. Das macht insofern Sinn, als dass der Gesamtwohnungsbestand ja der gleiche bleibt. Ansonsten ist das Ganze natürlich an Absurdität kaum zu überbieten. Für Einwanderer ist es ohnehin keine Option, denn man muss erstmal eine Wohnung haben, um sie tauschen zu können.

Inneboende

In der vorigen Folge wurde eine Wohnform kurz erwähnt, die einer WG am nähesten kommt. Da in Schweden echte WGs mit entsprechenden Mietverträgen nicht existieren, sieht diese Lösung so aus, dass ein Inhaber einer ausreichend großen Wohnung die überschüssigen Zimmer anderen Leuten zur Verfügung stellt und die Mietkosten dann teilt. Dies ist meiner Einschätzung auch einigermaßen legal – Details bestimmt natürlich der Mietvertrag. Da der Mieter aber selbst in der Wohnung lebt, kann die Wohnungsgesellschaft wohl wenig dagegen tun.

Nichtsdestotrotz liegt die Versuchung für den Mieter nahe, seinen Untermietern den ganzen Mietpreis aufzubrummen. Da Zimmerpreise unter 2500 kr praktisch nicht existieren, ist mit zwei Untermietern zu diesem Preis die Miete einer Drei-Zimmer-Wohnung schon gedeckt. In dem Fall haben beide Seiten irgendwo auch ein gutes Geschäft gemacht, auch wenn es natürlich eine unfaire Sache bleibt.

Zusammenfassung

Damit ist das Thema des Wohnens im Wesentlichen behandelt. Den Weg zur Heimstatt mit einer Erfolgsgarantie konnte ich natürlich nicht zeigen. Dafür ist das Wohnungsproblem vielerorts zu massiv.

Dennoch dürfte als allgemeine Strategie klar sein, jede praktikable Option zur verfolgen, um die Fühler so weit wie möglich auszustrecken. Die erste Anlaufstelle für die allermeisten dürfte freilich Andra Hand sein – vom Bostadssnabben abgesehen gibt es keine andere Option, die eine Unterkunft zur Miete direkt verfügbar macht. Bostadsrätter sind vor allem für diejenigen eine Option, die schon eine Weile hier wohnen und ein gesichertes Einkommen haben. Ist man zu zweit, und plant seine weitere Zukunft in Schweden, sind Bostadsrätter und Eigenheime eine interessante Option, weil man damit an eine dauerhaft gesicherte Wohnung kommt. Studenten sollten neben Andra Hand vor allem die exklusiv für sie eingerichteten Zimmer- und Wohnungsvermittlungen beachten.

In der nächsten Folge geht es dann um Probleme anderer Art: die Bürokratie und wie man sie handhabt.

Auswandererguide Teil V – Der Wohnungssuche vierter Teil: Andra Hand

Zum Thema Wohnungssuche habe ich mittlerweile das englischsprachige Stockholm Accommodation Wiki gestartet. Dieses soll Informationen besser sammeln und strukturieren, als es der Auswandererguide kann. Die Adresse: http://stockholmaccommodation.wikia.com

Lieber Leser, sie haben die rechtlich abgesicherte Zone von Bostadsrätt und Hyresrätt verlassen und befinden sich nun im Niemandsland. Hier weiß man nie genau, woran man ist, und es regiert der Kapitalismus. Es hat auch einen Namen: es heißt Andra Hand.

„Andra Hand“ bedeutet nichts anderes als „zweite Hand“. Gemeint sind Untervermietungen – konkret also die Anmietung einer Wohnung bei jemandem, der selbst nur Mieter oder Inhaber des Bostadsrätts ist. Man steht also nicht direkt mit dem Hauseigentümer – üblicherweise eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft – in Kontakt.

Wie es zu einer Untervermietung kommt, hat unterschiedliche Gründe. Denkbare Szenarien sind:

  • Der Mieter oder Bostadsrättsinhaber geht für eine Zeit lang ins Ausland oder andere Teile Schwedens.
  • Der Mieter oder Bostadsrättsinhaber steht vor einem größeren Umbruch im Leben (Zusammenzug mit dem Partner, Erwerb eines Hauses) und will sich nicht ohne „Sicherheitsnetz“ in die neue Situation begeben. Es gibt dafür sogar ein Wort: „provsambo„, was übersetzt ungefähr „Probezusammenwohnen“ heißt.
  • Wegen schwerer Krankheit eines Familienmitglieds will der Bewohner vorübergehend ausziehen, um den Verwandten pflegen zu können. Auch wenn man selbst krank wird oder aus Altersgründen umziehen muss, ist eine Untervermietung möglich.
  • Der Mieter, der oft jahrelange Wartezeiten aufbringen musste, um einen Mietvertrag zu ergattern, will die Wohnung nicht aufgeben, da sonst die Wartezeit unwiederbringlich verloren wäre. Stattdessen vermietet er die Wohnung unter, auch um sie später für eine eventuelle Eigennutzung zur Verfügung zu haben. Da es sich durchaus um jahrzehntelange Zustände handeln kann, ist sogar eine spätere Nutzung für die eigenen Kinder denkbar.
  • Ähnliche Motive dürften auch zahlreiche Inhaber eines Bostadsrätts antreiben. Da die Preise für Wohnungen permanent steigen, kann es sehr lohnend sein, einfach die weitere Preisentwicklung abzuwarten und dann zu verkaufen, wenn es sich lohnt. Die Mieter können derweil die anfallenden monatlichen Kosten tragen. Eventuell benötigt man ja auch die Wohnung vielleicht irgendwann selbst noch einmal.

Wer sich die beiden vorangegangenen Teile durchgelesen hat, weiß, dass nur die ersten drei Szenarien zulässig sind. Eine Untervermietung ist nämlich nur dann vertragskonform, wenn die Wohnungsgesellschaft zustimmt. Diese Zustimmung wird aber in der Regel nur erteilt, wenn es gute Gründe hierfür gibt und diese beinhalten, dass mit einer Rückkehr zu rechnen ist. So kann es auch zu einer mehrjährigen Untervermietung kommen. Irgendwann wird die Gesellschaft dann dazu drängen, entweder wieder einzuziehen oder den Zustand zu beenden. Dies bedeutet eine Kündigung des Mietvertrags oder der Verkauf des Bostadrätts, welcher ggf. auch zwangsweise eingeleitet werden kann.

Eine solche vertragskonforme vorübergehende Untervermietung ist für den Untermieter in spe also an bestimmte Bedingungen geknüpft, an denen auch der Vermieter nichts mehr ändern kann.

  • Die Mietzeit ist begrenzt, häufig auf ein Jahr oder weniger. Dieser Umstand macht vor allem junge Menschen in den Großstädten zu Nomaden, die mindestens einmal im Jahr umziehen müssen.
  • Die Wohnung ist unter Umständen schon möbliert, was eine individuelle Einrichtung kaum möglich macht. Man wird sich hierbei auch kaum heimisch fühlen. Der Vermieter darf für die Möbel auch einen Aufschlag auf die Miete erheben, der allerdings auf 10 bis 15 Prozent der Grundmiete beschränkt ist.
  • Diese Grundmiete darf ebenfalls nicht beliebig festgesetzt werden. Der Preis muss sich an vergleichbaren Mietwohnungen orientieren.

Unter dem Strich kommt also für den Bostadsrättinhaber ein Gewinn heraus, der sich allerdings in einem recht begrenzten Rahmen bewegt. Der Mieter auf der anderen Seite hat zumindest für einen gewissen Zeitraum eine einigermaßen gesicherte Unterkunft und bezahlt eine marktübliche Miete.

Bei einer vertragswidrigen Untervermietung, also ohne Zustimmung der Gesellschaft, kann es zur Kündigung des Mietvertrags bzw. dem Zwangsverkauf des Bostadsrätt kommen. Beides geschieht zwar mit Kündigungsfristen, macht die Situation des Untermieters nicht unbedingt leichter, da dieser dann ganz schnell etwas neues finden muss.

Wie man sich denken kann, findet diese Art der Vermietung unter etwas eigenwilligen Umständen statt:

  • Offiziell sind die Bewohner nur sogenannte Inneboende (vielleicht „darin wohnende“), d.h. sie leben in einer Art Wohngemeinschaft mit dem eigentlichen Bewohner – mit der Besonderheit, dass dieser in Wirklichkeit nie zuhause ist. Daher ist man nach außen hin auch nur einer von mehreren in der Wohnung, so dass die eigene Adresse lautet „Eigener Name, c/o Vermieter“. In vielen Andrahandswohnungen steht der Name des Untermieters erst gar nicht an der Tür, um noch unverdächtiger zu wirken.
  • Da wenn überhaupt nur ein formloser Mietvertrag besteht, ist man natürlich auf den guten Willen des Vemieters angewiesen. Will dieser seine Wohnung zurück, kann man dagegen kaum etwas tun.
  • Zwar wird der Vermieter etwas vorsichtig sein mit überzogenen Mietforderungen, da er sonst den Unmut des Mieters auf sich zieht, der ihn wiederum auffliegen lassen könnte. Jedoch wird ein Aufschlag immer drin sein. Die ganze Sache soll sich ja auch irgendwo lohnen.
  • Gerüchteweise kann man sich als Untermieter auch an die Wohngesellschaft wenden. Die würde einem dann einen richtigen Mietvertrag anbieten, um den Zustand der wenig erwünschten Untervermietung zu beenden. Ob da etwas dran ist und wo die Risiken sind, ist mir aber nicht bekannt.

Es ist also festzustellen, dass beide Formen der Untervermietung schon akzeptabel, aber mit Risiken behaftet sind und meist nur als mittelfristige Lösung herhalten können. Soweit ich es beurteilen kann, ist das auch genau die Nutzungsart, für die sie eingesetzt werden: um vorübergehend eine Wohnung zu haben, bis man irgendwann auf ein Hyres- oder Bostadsrätt umsteigen kann.

Bei der ganzen Sache sollte man aber auch erwähnen, dass die Wohnungsgesellschaften sich nicht sonderlich dafür einsetzen, Untervermietungen zu verhindern. Zwar gibt es schon Kontrollen, aber angesichts der Tatsache, dass in Schweden die Einwohnermeldedaten für jedermann öffentlich zugänglich sind, bleiben sie recht inaktiv. Hinzu kommt, dass die Webseiten der Kommunen sogar selbst auf bekannte Andra-Hand-Vermittlungen hinweisen, obwohl sie selbst nur zu gut wissen, dass viele Wohnungen dort gegen die Regeln der eigenen kommunalen Wohnungsbaugesellschaft vermietet werden.

Naturgemäß ist dieser Teil des Wohnungsmarkts erheblich versteckter, so dass meine Eindrücke hier täuschen können. Zum Einen werden viele Wohnungen an Bekannte und Verwandte vermietet. Wenn man eine Wohnung vermieten möchte, sucht man natürlich erst unter den Leuten, die man schon kennt. Das hat natürlich auch damit zu tun, dass man einen vertrauenswürdigen Untermieter haben möchte. Ein weiterer Grund ist außerdem, dass man Mietgewinne als Einkommen angeben müsste, was viele natürlich nicht wollen.

Die Vermittlung findet heutzutage meist über das Internet statt. Hierzu gibt es einige Seiten, die mal mehr, mal weniger Erfolg versprechen. Hier eine Liste derer, die ich kenne – man möge mir bitte nachsehen, dass ich keine eigenen Erfahrungen mit solchen Portalen habe:

  • Blocket: Bis heute ist mir ein Rätsel, wieso dieses graphisch und bedienungsmäßig eher bescheiden daher kommende Portal so erfolgreich ist in Schweden, während Ebay bzw. dessen schwedischer Ableger tradera.com kaum populär sind. Es handelt sich im Wesentlichen um einen Anzeigenmarkt, der online steht. Unter anderen Dingen gibt es auch Wohnungen, die man mieten kann. Man merkt allerdings schon die Marktmacht, denn dort gibt es auch Wohnungen für 10000 kr im Monat. Diese Preise werden in der Bostadskö unter normalen Umständen nicht oder nur bei sehr großen Wohnungen erreicht. Ich kenne jemanden, der hierüber eine nette Wohnung gefunden hat.
  • Andrahand.se: Das offensichtlichste Portal – ich habe keinerlei Erfahrungswerte damit.
  • bovision.se: ein bei einigen kommunalen Websites verlinktes Portal.
  • hyralya.se
  • Hyrestorget
  • BoPunkten
  • Hemnet.se
  • BostadsPorten
  • Bostaddirekt: eine Webseite mit einer kleinen Besonderheit. Der Zugang zum System kostet Geld und gilt auch nur zeitlich beschränkt. Dies hat den Vorteil, dass Suchende und Anbieter ein relativ kleiner Club sind, die es aber auch alle ernst meinen. Man bezahlt 695 kr für einen Zugang für Stockholm bzw. 295 kr für den Rest des Landes. Ich kannte einmal einen Amerikaner, der auf diesem Wege schnell fündig wurde.
  • easyroommate.com: es handelt sich hierbei zwar in erster Linie um eine Zimmervermittlung, aber als ich dort angemeldet war, bekam ich relativ schnell ein paar Zimmerangebote. Man kann also schon von einer positiven Erfahrung sprechen.
  • Der Anzeigenmarkt der Stockholmer Universität: vor allem für Studenten, aber auch für viele andere interessant sind die dort angebotenen Untervermietungen.

Das sind höchstwahrscheinlich längst nicht alle Portale, die es gibt, aber zumindest einmal ein Anfang für Wohnungssuchende.

Eine Wohnform ist bislang hier noch nicht angesprochen worden: Eigenheime. Auch diese kann man mieten, aber nur vereinzelt. Soweit ich das sehen kann, ist das sogar legal, da man das Haus ja auch wirklich selbst besitzt. Auf dem Markt gibt es davon aber nicht übermäßig viele, und billig dürfte es auch nicht sein. Zudem dürfte die Zahl der unbefristet zu vermietenden Häuser recht gering sein. Ich kenne allerdings eine Gruppe Isländer, die einige Zeit ein tolles Haus gemietet hatten – allerdings sind Isländer, was die allgemeinen Kosten angeht, von Haus aus erheblich toleranter.

Zurück zu den Wohnungen. Andra Hand ist also etwas für jemanden:

  • der sich dem Stress aussetzen kann und will, bei jeder Annonce nach Möglichkeit der erste zu sein, der anruft und somit die besten Chancen hat.
  • der bereit ist, zu akzeptieren, dass er halb-anonym in der Wohnung lebt und sie eventuell nicht anders einrichten darf.
  • der bei Bedarf auch schnell die Wohnungssuche neu startet und umzieht.

Wer sich dem aussetzen möchte, kann hier fündig werden. Etwas beständiges wird man aber nur bei Bostadsrättern und Hyresrättern finden.

Ein Aspekt, der auch in vielen Andrahandsportalen abgedeckt wird, habe ich noch nicht angesprochen: bostadsbyte. Dazu gibt es mehr im nächsten Teil.

Auswandererguide Teil IV – Der Wohnungssuche dritter Teil: Bostadsrätt

Zum Thema Wohnungssuche habe ich mittlerweile das englischsprachige Stockholm Accommodation Wiki gestartet. Dieses soll Informationen besser sammeln und strukturieren, als es der Auswandererguide kann. Die Adresse: http://stockholmaccommodation.wikia.com

Home sweet home – wäre es nicht schön, einfach die eigenen vier Wände zu besitzen? Man kann die Wände bemalen, Kinder großziehen, und wenn die Decke herunterkommt, kann einem das keiner verbieten – es ist schließlich die eigene Decke!

Den Käufer einer Eigentumswohnung werden solche romantisierten Gedankengänge selten bewegen, doch ist es in Deutschland zumindest möglich, wirklich ein solches Objekt zu erwerben. In Schweden geht das nämlich nicht.

Eine Eigentumswohnung ist in Deutschland wirklich ein Teil der Summe Immobilie plus Grundstück. Wer eine besitzt, erwirbt nicht nur die dazugehörigen Räume, sondern eben auch einen Teil aller anderen Bereiche des Hauses wie des Kellers, der Garage und des Gartens. Das ist zwar grob vereinfacht und ein Immobilienexperte könnte darüber sicher ein zweitägiges Seminar veranstalten, aber für die Zwecke hier sollte das ausreichen.

Hier in Schweden gibt es hingegen nur das „Bostadsrätt“ (Wohnrecht). Es handelt sich dabei um das exklusive Nutzungsrecht an einer Wohnung, das man dabei erwirbt. Es gehören einem dabei aber weder die Wände noch sonst irgendein Teil des Hauses. Vielmehr ist es so, dass man Mitglied einer Genossenschaft wird, die wiederum als Ganzes das Haus besitzt. Die Genossenschaft erstreckt sich dabei aber meist eben nicht auf das eine Haus, sondern auf ein ganzes Wohngebiet. Man wird also zu einer Stimme von vielen, was die effektiven Einflussmöglichkeiten auf die Instandhaltung, Sanierung oder gar Ausbau des eigenen Wohnhauses klar limitiert.

Auch hat man nicht die gleichen Freiheiten wie in einer Eigentumswohnung. Bei Renovierungen ist man eingeschränkt und v.a. kann man auch nicht über die Verwendung frei entscheiden. Kauft man sich die Wohnung wie in Deutschland nicht unüblich als eine Kapitalanlage, um dann durch Vermietung ein stetiges Einkommen zu haben, ist dies beim Bostadsrätt nur möglich, wenn der Vorstand der Genossenschaft zustimmt. Diese Zustimmung wiederum wird in der Regel nur erteilt, wenn eine Begründung gegeben werden kann, dass der Zustand vorübergehend ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn man für einige Zeit ins Ausland geht oder beschließt, mit einem Lebenspartner zusammenziehen, aber bei unerwartetem Zoff immer noch einen Rückzieher machen kann. Dieser Umstand ist auch ein Grund, wieso viele Vermietungen auf sehr fragilem Boden stattfinden (dazu mehr im Teil über Andra Hand). Bei Vertragsverstoß kann übrigens auch ein Zwangsverkauf des Bostadsrätts erfolgen.

Dies ist auch der Fall, wenn man die sogenannte „Abgabe“ („Avgift“) nicht bezahlt. Es handelt sich dabei um eine monatliche Gebühr, die nicht selten fast genauso hoch ist wie die Miete für ein vergleichbares Objekt. Als Beispiel habe ich einmal nach einer 80 m² großen 3-Zimmer-Wohnung in der Stockholmer Trabantenstadt Tensta oder einer der anderen umliegenden Stadtteile gesucht.
Heraus kam, dass man als Inhaber eines solchen Bostadsrätts eine Abgabe zwischen 3800 kr und 4100 kr monatlich bezahlen muss. Eine vergleichbare Mietwohnung dürfte bei 5900 kr bis 6900 kr liegen. Natürlich sind dies nur Momentaufnahmen ohne repräsentativen Wert. Die Dimensionen stimmen aber ungefähr: die Abgabe ist nicht viel billiger als die Miete.

Wohin diese Abgabe letztendlich fließt, bleibt für mich ein Mysterium. So wahnsinnig toll sehen die meisten Wohnhäuser von außen (und auch innen) nämlich selten aus, als dass man vermuten müsste, dass hier regelmäßig erhebliche Summen investiert würden. Das Hausmeistergehalt kann auch nicht der Grund sein, denn dann müsste ein Hausmeister, der 20 Wohnungen betreut, ein reicher Mann sein – was er eben nicht ist. Da die Wohnungsgesellschaft ja meist gemeinnützig und auf Genossenschaftsbasis funktioniert, gibt es im Hintergrund wohl auch keinen superreichen Investor, der sich mit der Ausbeutung der Bewohner eine goldene Nase verdient. Als letzte Erklärung bleibt mir nur noch, dass das Geld von der Genossenschaft in den Bau neuer Häuser investiert wird, um anderen ganz solidarisch eine günstige Wohnung anbieten zu können.

Diese Mutmaßung hinkt aber gleich doppelt, denn würden ausreichend viele Wohnungen gebaut, gäbe es keinen Wohnungsmangel in Großstädten. Außerdem sind Bostadsrätter auch alles andere als preisgünstig. Die oben erwähnte Beispielswohnung würde laut Liste 550.000 kr bis 650.000 kr kosten, was mir auf Anhieb ja noch einigermaßen akzeptabel erscheint. Im benachbarten Kista sind es schon rund 200.000 kr mehr. Diese Preise sind ohne Bezug zur Realität, denn die Vergabe des Bostadsrätts läuft eigentlich wie eine Auktion ab – wer bereit ist, am meisten zu bezahlen, kriegt den Zuschlag. Dabei entstehen gewaltige Preissteigerungen. Ich bin zwar kein Spezialist, aber ich nehme an, eine Wohnung mit Listenpreis 550.000 kr wird nicht unter 750.000 kr verkauft werden. Man sollte anmerken, dass dieser Preis wohl ein klarer Indikator für einen ziemlichen Ladenhüter ist. Auch ohne große Marktkenntnis weiß ich, dass man unter einer Million eigentlich keine vernünftige Wohnung bekommt. Richtig schockierend wird es aber erst, wenn man die Preise der Wohnungen anschaut, die von April bis Juni 2007 in Stockholm verkauft wurden. Die Statistik weist für diesen Zeitraum einen Preis von 42501 kr pro m² aus – eine 80 m²-Wohnung würde also folglich rund 3,4 Mio. kr kosten. Man bedenke, dass es sich dabei um den Durchschnitt handelt. Es gibt also Ecken, wo es deutlich billiger geht (eben Tensta usw.), aber auch Ecken, wo es deutlich teurer ist. Am Strandvägen, eine von Stockholms nobelsten Straßen am Strand Richtung Djurgården, dürfte man für eine Million bestenfalls ein Wohnklo bekommen – wenn überhaupt.
Zwar drucken allerlei Zeitungen immer wieder irgendwelche Statistiken und bunte Karten ab, die zeigen sollen, wo die Preise am meisten sinken bzw. steigen. Dennoch ist in den Langzeittrends klar festzustellen, dass die Preise trotz vorübergehender Schwankungen eigentlich nur eine Richtung kennen: nach oben, und zwar steil.
Diese Zehnjahresübersicht für Großstockholm benutzt zwar Maßeinheiten, die ich nur bedingt nachvollziehen kann – vermutlich handelt es sich um den Kaufpreis in Relation zu dem fixierten Mietpreis. Der Aussage ist aber eindeutig: die Preise haben sich in den letzten zehn Jahren vervielfacht.

Die Vermittlung von Bostadsrättern findet übrigens gemeinhin über Makler statt, die natürlich ihr Geld damit verdienen wollen. Und nicht alle Vertreter dieser Berufsgruppe sind grundehrlich.

Warum werden also Bostadsrätter für teures Geld gekauft, wenn Mietwohnungen kaum teurer sind und zudem keine vorherige Einlage im Millionenbereich erfordern?

Ich sehe hierfür drei Hauptgründe.

Der erste ist die Verfügbarkeit. Wie in der vorigen Folge erklärt, sind Mietwohnungen nur schwer zu bekommen. Ein Bostadsrätt hingegen kann man immer erwerben, sofern man genügend Geld in die Hand nehmen kann und will. Der Marktdruck, der sich bei den Hyresrättern wegen künstlich niedrig gehaltener Mieten nur in Form von langen Wartezeiten äußert, entlädt sich mit voller Wucht bei den Bostadsrättern. Die dadurch resultierenden Preise sind dann ein Nebeneffekt, der in Kauf genommen wird.

Der zweite Grund ist auch derjenige, warum man diese Nebeneffekte überhaupt in Kauf nehmen kann. Die Banken bieten nämlich günstige Kredite an, bei denen die Wohnung schon einmal als Sicherheit mit einbezogen wird. Auf den Wohnungswert wird dann ein geringerer Zinssatz erhoben und auf den Rest ein etwas höherer. Zwar kenne ich mich mit Krediten nicht aus, aber Zinssätze zwischen 4 und 6% erscheinen mir nicht als hoch. Beim Onlinewohnungskreditrechner der SEB kann man sich über die zu erwartenden Kosten informieren. Ich hab einmal als Beispiel eben jene Wohnung aus Tensta einngegeben und angenommen, dass diese 800.000 kr Kaufpreis gekostet hat und nun ab sofort mit 4000 kr Abgabe im Monat zu Buche schlägt. Es ergibt sich folgendes:

  • optimalerweise sollte man demnach 80.000 kr aus Eigenkapital einbringen. Es bleiben also 720.000 kr, die über einen Kredit finanziert werden müssen.
  • Als „Bottenlån“ (vielleicht Grundkredit oder so) erhält man von der Bank 680.000 kr zum Zinssatz von 4,19 %.
  • Die restlichen 40.000 kr werden mit einem sogenannten „Topplån“ (vielleicht Zusatzkredit) dazugegeben und mit 6,19 % verzinst. Dieser Kreditteil soll in 15 Jahren zurückgezahlt werden.

Monatlich wäre dann folgendes zu bezahlen:

  • 2580 kr an Zins für die beiden Kreditteile
  • 222 kr für die Tilgung des Topplån
  • 4000 kr für die Abgabe
  • -774 kr von der Steuer, weil es hierfür wohl Steuervorteile gibt.

Alles in allem sind das 6028 kr.
Diese Zahl dürfte einem auch die Absurdität des Systems aufzeigen: ergattert man nach langer Wartezeit einen Mietvertrag, zahlt man rund 6000 kr im Monat und hat nachher nichts außer einem Monat in der Wohnung. Kauft man hingegen ohne Wartezeit das Bostadsrätt, bringt man statt Wartezeit Eigenkapital ein und zahlt dann ungefähr dasselbe wie zur Miete. Allerdings hat man dann zusätzlich noch einen großen Sachwert, den man weiterverkaufen könnte.
Wenn ich richtig aufgepasst habe, kommt auch noch etwas weiteres hinzu: den Topplån tilgt man zwar innerhalb einer angegebenen Zeit, aber den Bottenlån nicht. Man kann der Bank also immer etwas schuldig bleiben und zahlt einfach nur die Zinsen. Im übertragenen Sinne zahlt man also die Miete an die Bank. Wenn man sich reinhängt, kann man freilich auch schneller zurückzahlen und sich dann im fortgeschrittenen Zustand der Tilgung kleinerer monatlicher Belastungen erfreuen, wenn der Bottenlån auch dahinschmilzt.
Kann man von vorneherein mehr Eigenkapital mitbringen, ist die Aufnahme eines Topplån erst gar nicht nötig. Dann zahlt man die Miete in Form eines immer gleich bleibenden Bottenlåns.

Aus dem allen ergibt sich auch der dritte Grund: wenn man ständig steigende Wohnungspreise hat, kann man sein Bostadsrätt jederzeit mit Gewinn weiterverkaufen. Das für 800.000 kr eingekaufte Bostadsrätt ist also vielleicht schon bald bei der Millionengrenze angelangt. Verkauft man die Wohnung dann, kann man den Bottenlån nicht nur zurückzahlen, sondern hat auch einen satten Gewinn eingestrichen, sofern man die bislang geleisteten Tilgungs- und Zinszahlungen als Miete betrachtet und nicht einrechnet. Dieser Gewinn wiederum kann als Anzahlung für eine besser, größere und schönere Wohnung dienen. Kurz gesagt ist ein Bostadsrätt eine prima Geldanlage, selbst wenn man es nur auf Pump kauft.

Dieses System kann aber nur so lange funktionieren, so lange es genügend Interessenten gibt, die bereit sind, derart hohe Preise zu bezahlen. Daher gibt es Spekulationen darüber, dass dieser Markt irgendwann einen großen Crash erleben wird. Dass das in der nahen Zukunft geschieht, wage ich aber insofern zu bezweifeln, als dass die Einwohnerzahl Stockholms stetig steigt und es schon immer einen gewissen Wohnungsmangel gab. Die Blase kann aber nur platzen, wenn es plötzlich Wohnungen geben sollte, für die es keine potenziellen Käufer gibt. Dass die Leute aus Protest gegen die Preistreiberei wegziehen, ist unwahrscheinlich. Auch dass weniger gut situierte Einwohner nicht mehr in der Lage wären, eine Wohnung zu erwerben, ist bislang anscheinend noch nicht der Fall. Solange die Kosten aber schneller steigen als die Mieten, ist der Kollaps irgendwann nicht mehr abzuwenden und das Ziel der Sozialdemokraten, durch sozialen Wohnungsabbau allen Menschen eine erschwingliche Wohnung bieten zu können, ist endgültig gescheitert. Schon jetzt ist es ja so, dass der Kauf einer Wohnung in Innenstadtnähe oder gar in der Innenstadt für einen Normalverdiener eine Lebensaufgabe darstellt.

Die Einführung von echten Eigentumswohnungen ist übrigens eine Idee, die auch von der jetzigen bürgerlichen Regierung in den Raum geworfen wurde. Wie schon beim Hyresrätt erwähnt, ist die Regierung nicht glücklich mit dem jetzigen System. Eigentumswohnung heißt meines Wissens „Ägarrätt“ (Besitzerrecht) – woher ich das aufgeschnappt habe, weiß ich allerdings nicht mehr. Der Begriff ergibt im Moment gerade einmal 143 Treffer bei Google. Entweder habe ich also den falschen Begriff oder das Thema spielt bislang einfach keine Rolle. Wie bei den bürgerlichen Parteien typisch würde man aber wohl am liebsten einfach den Turbokapitalismus regieren lassen, was natürlich auch nicht der Weisheit letzter Schluss sein kann.

Eine Maßnahme, die die Borgarna („die Bürger“), wie man die Parteien üblicherweise nennt, schon angestoßen haben, ist die Umwandlung von Hyresrättern in Bostadsrätter. Seit 1. April 2007 ist ein Gesetz aufgehoben, das den Gemeinden verbot, ihre gemeinnützigen Wohnungen zu verkaufen. Daher beginnt an vielen Orten im Lande nun ein Prozess, eine solche Umwandlung vorzunehmen. Die Preise sind hierbei meines Wissens nicht unattraktiv, da es ja für einen Mieter möglich sein muss, mit einem Kredit die Wohnung zu einem annähernd gleichen monatlichen Preis behalten zu können.
Dies wurde von meinen Genossen und zahlreichen anderen Beobachten mit Grauen verfolgt. Die Befürchtung ist, man würde dem Mietmarkt endgültig das Wasser abgraben und die Wohnungspreise würden weiter steigen. Die Logik von letzterem kann ich zwar bislang nicht nachvollziehen, aber das erste Argument stimmt. Allerdings ist es fraglich, ob der Effekt wirklich so groß sein wird, denn zahlreiche dieser Wohnungen waren schon seit Jahrzehnten in der Hand eines bestimmten Mieters. Wenn dieser nun die Wohnung kauft, hat sich am realen Zustand eigentlich nichts geändert.

Hier eine kleine Zusammenfassung, was man für eine Wohnung per Bostadsrätt haben sollte:

  • Etwas Anzahlungskapital – ohne das wird der Kredit deutlich teurer.
  • Ein stetiges Einkommen, am besten als Doppelverdiener. Bei der obigen Kreditdiskussion wurde natürlich implizit vorausgesetzt, dass man die Bank davon überzeugen kann, dass man die Belastungen des Kredits auch tragen kann. Ein Bürge kann hier auch viel helfen.
  • Intensive Marktbeobachtungen, Verhandlungsgeschick und eine gewisse Abgebrühtheit.
  • Einen guten Makler, der einem auch dann hilft, wenn der vorige Punkt nicht ganz erfüllt sein sollte

Diese Wohnform ist also vor allem für Einwanderer interessant, die schon mit einer festen Jobzusage hierher kommen und sich ziemlich sicher sind, lange in Schweden leben zu wollen. Für ein Schnupperjahr in Schweden einen Wohnungskredit aufzunehmen dürfte wohl kaum zu empfehlen sein.

Zum Schluss ein kleines Kuriosum: die Seite bidster.com verkaufte letzten Winter eine 27-m²-Wohnung in Stockholms teuerstem Stadtteil Östermalm für 5383 kr – der Wert des Objekts betrug ca. eine Million. Der Grund hierfür lag allerdings im Konzept der Webseite: das Abgeben eines Gebots kostet eine Gebühr (15 bis 20 kr). Wer am Schluss das niedrigste eindeutige Gebot abgegeben hat, erhält den Zuschlag. Eindeutig heißt in dem Fall, dass keine andere Person ein Gebot gleicher Höhe abgegeben haben darf. In dem Falle waren alle Gebote im Bereich von 1 kr bis 5382 kr von mehreren Personen abgegeben worden. Also erhielt der Bieter von 5383 kr den Zuschlag. Wer sich nun fragt, woher das ganze restliche Geld kam, um den Marktwert zu erreichen: die Gebotsgebühren all derjenigen, die nicht erfolgreich waren, decken das ab.
Woanders würde man das Lotterie nennen.